Home for sale

Zdarza się, ze proces zakupu nieruchomości trwa bardzo długo, a bez odpowiedniego przygotowania może przysporzyć wielu zmartwień. Nic strasznego! Oto 10 podstawowych kroków, przez które trzeba będzie przejść, aby otrzymać klucze do swojego wymarzonego mieszkania czy domu.

Transakcja zakupu nieruchomości może być długa, może wydawać się uciążliwa i trwać nawet dwa czy trzy miesiące. Z myślą o tym przygotowaliśmy spis 10 kroków zakupu nieruchomości. Być może nasza lista zaoszczędzi wam – kupującym – sporo stresu, a wy z łatwością będziecie mogli zorientować się na którym etapie transakcji jesteście.

- Reklama -

1. Spotkanie z doradcą finansowym i zdobycie tzw. agreement in principle lub decision in principle

Zdobycie tzw. agreement in principle lub decision in principle to nic innego jak zdobycie wstępnego certyfikatu – promesy z banku, która potwierdzi kwotę na jaką będziemy mogli sobie pozwolić kupując nieruchomość. Dokument ten sprawi, że staniemy się wiarygodnymi klientami.

Całość zaczynamy od ustabilizowania naszego budżetu i podsumowania kosztów. Ile będzie nas kosztował kredyt i jakie pozostałe koszty będziemy musieli ponieść. Pomoże w tym spotkanie z doradcą finansowym.

2. Szukanie nieruchomości

W momencie kiedy wiemy na ile możemy sobie pozwolić i ile będzie nas wszystko kosztować – możemy już szukać nieruchomości oraz złożyć ofertę do agenta nieruchomości. Być może będziemy mogli negocjować cenę. Jeśli nasza oferta zostanie zaakceptowana – będziemy potrzebowali prawnika.

3. Dane prawnika

Dane prawnika przekazujemy agentowi nieruchomości. Agent będzie mógł wówczas przygotować tzw. zwane memorandum of sale, czyli dokument świadczący o tym, że nasza transakcja rozpoczęła się oficjalnie. Właściciel nieruchomości, którą kupujemy również podaje dane swojego prawnika – wówczas kancelarie mogą rozpocząć prace nad naszą transakcją. Praca prawnika pochłania zazwyczaj największą część transakcji.

4. Rekomendacja kredytowa
W momencie gdy znajdujemy nieruchomość – wiemy również dokładnie ile kredytu będziemy potrzebowali i ile depozytu zainwestujemy w taką transakcję. W tym momencie odbywa się kolejne spotkanie z doradcą finansowym i już tym razem rozpoczynają się prace dokładnie na danych tej konkretnej nieruchomości. Ustala się wtedy z klientem czas trwania kredytu – tak aby rata była osiągalna dla jego budżetu oraz sam klient wybiera konkretny produkt (konkretny kredyt). Wówczas podejmujemy decyzje dotyczące stopy procentowej – stałej lub zmiennej, preferencje odnośnie ryzyka oraz to czy wybieramy produkt długoterminowy czy krótkoterminowy z możliwością zmiany po 2 czy 3 latach.
Skutkiem takiego spotkania będzie całościowy obraz naszego kredytu, a doradca finansowy będzie w stanie złożyć formalną aplikację do banku.

5. Wycena nieruchomości przez bank

W momencie kiedy składamy aplikację do banku – bank wyśle swojego rzeczoznawcę, który sprawdzi wartość nieruchomości – czy cena którą płacimy za nieruchomość odzwierciedla wartość rynkową. Taka podstawowa wycena – mortgage valuation, bardzo często jest opłacana przez bank – aczkolwiek nie dzieje się tak zawsze. Koszty związane z kredytem hipotecznym zależne są od konkretnego produktu i będzie omawiał je wcześniej doradca finansowy.

  1. Underwriting

Po wycenie następuje tzw. undewriting. Generalnie jest to proces związany ze sprawdzaniem wszystkich dokumentów. Pierwszym etapem uzyskania kredytu będzie agreement in principle czyli ten wstępny certyfikat – wstępna promesa. Potem bank będzie weryfikował wszystko w sposób znacznie bardziej szczegółowy. Doradca finansowy wyśle nasze payslipy, rozliczenia i statementy, czyli wyciągi bankowe oraz potwierdzenie depozytu.
Bank może chcieć również potwierdzenia adresu, kopii dowodów tożsamości lub paszportów – czyli wszystkiego co pomoże mu w zweryfikowaniu aplikacji i wydaniu decyzji.

7. Mortgage offer

Po tym gdy nasze dokumenty zostaną sprawdzone i zaakceptowane przez underwritera – osobę, która będzie wydawała decyzje w sprawie kredytowej i nieruchomość zostanie wyceniona przez bank (jej wartość rynkowa odzwierciedla cenę, którą my płacimy za nieruchomość) – wówczas otrzymujemy mortgage offer – ofertę kredytowa.
Wygląda to tak jak gdybyśmy mieli wystawiony przez bank czek, ale bez daty zakończenia.
Dlaczego bez daty zakończenia? Ponieważ pracę musi dokończyć prawnik.

8. Sprawdzanie planów zagospodarowania przestrzennego

W międzyczasie prawnik będzie sprawdzał kontrakt, będzie aplikował o tzw. searches czyli rożnego rodzaju mapki związane z zagospodarowaniem przestrzennymi, planami wodociągowymi i planami związanymi z ochroną środowiska. Sprawdzane będzie również tzw. water search – to czy nasza nieruchomość jest oddalona od różnego rodzaju akwenów wodnych i czy jest narażona na ewentualne zalania.
Cały proces sprawdzania trwa czasem dwa czy trzy tygodnie, ale bywa jednak że może mocno się wydłużyć.

9. Omówienie oferty kredytowej

Kolejnym etapem będzie spotkanie z doradcą finansowym i omówienie oferty kredytowej. Sprawdzane jest wówczas, czy sytuacja klienta nie uległa zmianie jeśli chodzi o jego priorytety. Omawiane jest również zabezpieczenie kredytu hipotecznego czyli tzw. mortgage protection. Dobry doradca finansowy będzie w stanie omówić z Wami na czym polega zabezpieczenie kredytu hipotecznego, jak zabezpiecza się kredyt hipoteczny, co jest istotne i jaki budżet powinniście mieć na tego typu zabezpieczenie, aby niezależnie od sytuacji zawsze moc zostać w tym domu. Kupno nieruchomości będzie to jedna z największych inwestycji w waszym życiu.

Po spotkaniu z doradcą omawiamy ofertę kredytową. Ta oferta kredytowa trafia również do prawnika. Jeżeli prawnik będzie miał odpowiedzi na wszystkie pytania do kontraktu, (czyli tzw. enquiries), strony będą usatysfakcjonowane, prawnik będzie miał wszystkie plany dotyczące zagospodarowania przestrzeni i sprawdzi wszystkie podobne kwestie – może nastąpić podpisanie kontraktu.

W momencie gdy podpiszemy kontrakt – prawnik wyśle nam tzw. completion statement. Completion statement to nic innego jak rozpisane koszty związane z obsługą prawną i depozyt – koszty które musimy pokryć pomniejszone o ewentualne zaliczki jakie wcześniej uiściliśmy. W momencie gdy nasz prawnik ma ofertę kredytowa, ma nasz depozyt i ma sprawdzony kontrakt , może przygotowywać się do jednego z końcowych etapów transakcji czyli do tzw. exchange of contract.

10. Exchange of contract

Exchange of contract to nic innego jak wymiana kontraktów pomiędzy prawnikami. Obie strony są usatysfakcjonowane, a transakcja dobiega końca. W tym momencie ustala się tzw. completion date, czyli datę przekazania kluczy nowemu właścicielowi. Przeważnie pomiędzy exchange, a completion potrzeba minimum od 6 do 7 dni roboczych. Jest to czas w którym bank przelewa całe fundusze na konto prawnika, a potem na konto właściciela.

Etap końcowy, czyli etap exchange of contract – to moment, w którym już nie możemy się wycofać z transakcji. Depozyt został przelany na konto drugiej strony, a my czekamy na klucze do nieruchomości.

Niestety, zdarza się że data completion może wynosić również 14 dni czy nawet 3 tygodnie od momentu exchange.
Czasem poprzedni właściciele mogą wymagać troszeczkę więcej czasu pomiędzy momentem exchange, a completion, aby ma przykład spakować się. Tutaj bardzo często klienci pytają kiedy mogą dać wypowiedzenie landlordowi. Dobry prawnik i dobry doradca finansowy powinien uprzedzić klienta, aby nie wypowiadał on swojego mieszkania zanim nie nastąpi wymiana kontraktów.
Nieruchomość kupujemy tzw. subject o contract, co oznacza że my i nasz prawnik będziemy mogli sprawdzić każdą kwestię związaną z nieruchomością i w każdej chwili się wycofać. Działa to jednak również w drugą stronę – właściciel sprzedający nieruchomość również może się wycofać. Niestety w takim przypadku musimy powrócić do czwartego kroku i rozpocząć poszukiwania od nowa.

Podsumowując – w tych 10 krokach jasno widać, dlaczego transakcja zakupu nieruchomości pochłania często tyle czasu. Od wstępnej analizy naszej sytuacji finansowej, aż po otrzymanie kluczy, wydarza się wiele rzeczy, które są gwarantem bezpieczeństwa całej transakcji.

Jeżeli chcielibyście mieć dostęp do dokumentu, który pomoże wam w odznaczaniu kolejnych etapów transakcji – prosimy o kontakt poprzez www.sbsfinance.co.uk

Artykuły z serii “Akademia Kupowania Nieruchomości w Anglii i Walii” przygotowujemy we współpracy z Adamem Pilancem ze Step by Step Financial Solutions.
Step by Step Financial Solutions zajmuje się między innymi doradztwem finansowym czy wsparciem w procesie ubiegania się o kredyt hipoteczny. Więcej informacji o firmie znajdziemy na stronie www.sbsfinance.co.uk oraz na Facebooku https://www.facebook.com/sbsfinanceuk/

ZOSTAW ODPOWIEDŹ

Napisz komentarz
Wpisz swoje imię tutaj