W kolejnym odcinku “Akademii Kupowania Nieruchomości w Anglii i Walii” zajmiemy się kwestią “freehold” i “leasehold”. Co oznaczają te pojęcia i ile tak naprawdę może kosztować odnowa dzierżawy gruntu?
Freehold to kupno nieruchomości wraz z gruntem. Jest to sytuacja w której poza domem kupujemy również ziemię na której stoi ta nieruchomość.
W przypadku “leasehold” sytuacja jest trochę bardziej skomplikowana. Jeżeli decydujemy się na kupno mieszkania prawdopodobnie spotkamy się z określeniem “leasehold”. Termin ten oznacza dzierżawę gruntu pod nieruchomość, którą kupujemy. Dzierżawa jest również na określony czas – nowy “leasehold” może być wydany na 125 lat i w takim dokumencie będą znajdowały się również wszelkie prawa i obowiązki użytkowników gruntu.
Termin “lesehold” może się wydawać problematyczny, ale w kwestii praktycznej jest to w miarę dobre rozwiązanie. Załóżmy, że kupujemy mieszkanie w bloku w którym mamy 3 kondygnacje, a na każdej z nich 8 mieszkań. Nawet jeśli będziemy właścicielem części gruntu na którym stoi to mieszkanie – to i tak z tym gruntem nic nie zrobimy. Co daje nam więc “leasehold”? Daje nam możliwość określenia pewnego rodzaju warunków użytkowania – na przykład w kwestii powieszenia dodatkowej anteny w bloku.
Jeżeli kupujemy mieszkanie i chcielibyśmy zamontować sobie antenę satelitarną aby odbierać polską telewizje – nasza antena musi być skierowana na hotorbit (angielska telewizja jest skierowana na astrę). Chcąc zamontować antenę należy sprawdzić taką możliwość w dokumencie “leasehold” i zapytać osobę, która zarządza blokiem czy istnieje taka możliwość. Niestety może się okazać, że montaż takiej anteny będzie łamał warunki umowy. Dlaczego? Podczas kupowania nieruchomości zwracamy uwagę na jej ogólny wygląd. Blok obwieszony wieloma antenami może stracić wiele na atrakcyjności oraz może okazać się, że cena mieszkań w nim spadnie.
Dokument “leasehold” po części chroni prawa wszystkich użytkowników bloku. W tym dokumencie znajduje się między innymi informacja czy można w bloku trzymać zwierzęta – w szczególności psa. W niektórych blokach jest to zabronione – szczególnie w przypadku psów, ponieważ pracujący w nocy ludzi, którzy odsypiają w dzień, niejednokrotnie skarżą się na szczekanie i ujadanie zwierząt. Jeśli jesteśmy właścicielem czworonoga zdecydowanie musimy sprawdzić taką kwestię przed kupnem mieszkania.
W “leasehold” będzie również zapis dotyczący wynajmu – czy jako właściciele możemy nieruchomość wynająć. Wiele osób traktuje zakup nieruchomości jako inwestycję i wynajmuje później mieszkania – warto więc sprawdzić ten zapis.
W dokumencie “leasehold” znajdziemy również sprecyzowane zapisy dotyczące przeróbek i remontów – np. jakie podłogi mają być w mieszkaniu lub jakie przeróbki są dozwolone. W “leasehold” znajduje się również informacja o obowiązującej ciszy nocnej.
Wszystkie te zapisy są zbiorem zasad i obowiązków jakie mają przestrzegać mieszkańcy wspólnoty.
Jak długi jest “leasehold”?
To jedna z podstawowych rzeczy o które powinniśmy zapytać nawet zanim umówimy się z agentem nieruchomości na spotkanie – “How long is the lease?”
Czasami gdy cena nieruchomości wydaje bardzo atrakcyjna – przyczyną może być krótki “lease”. O tym, że “leasehold” jest krótki, mówimy gdy jego czas trwania jest na kolejne 70-80 lat. Oczywiście – “leasehold” się odnawia, ale z tym mogą być związane spore koszty. Im krótszy jest “leasehold” tym koszt jego odnowienia i przedłużenia może być większy. O konkretnych cenach już rozmawia się indywidualnie z prawnikami.
Ile może kosztować odnowienie “leasehold” i kiedy będziemy go odnawiać?
Na to pytanie ciężko jest jednoznacznie odpowiedzieć, ale na ten temat należy porozmawiać z prawnikiem podczas kupna nieruchomości. Banki również mogą narzucać swoje wymagania jeżeli chodzi o samą długość dzierżawy gruntu. Niektóre banki mogą potrzebować minimum 70 lat w momencie aplikacji, a inne – minimum 50 lat w momencie kiedy skończymy spłacać kredyt.
Odnowienie “leasehold” może kosztować £1000, £2000 czy £3000 (w niższej granicy) lub sięgać nawet £20 000, £30 000 czy £40 000. Decyduje o tym tzw. “freeholder”, czyli osoba która jest landlordem – właścicielem gruntu. To ona w porozumieniu ze swoim prawnikiem będzie podejmowała te decyzje.
Jeśli oglądamy mieszkania – warto zwrócić uwagę na długość dzierżawy gruntu oraz odpowiedzieć sobie na pytanie – mniej więcej ile lat będziemy chcieli zostać w tym mieszkaniu. Jeśli w przyszłości będziemy chcieli sprzedać nieruchomość – warto zaoferować ją z długim terminem dzierżawy – tak, abyśmy nie musieli obcinać jej ceny. Część ludzi może decydować się na zakup nieruchomości z krótkim “leaseholdem” – nie jest to jednak zasadą.
Ile będzie kosztowało utrzymanie budynku?
Ważnym pytaniem jest również ile kosztuje nas utrzymanie budynku – czyli tzw. “service charges” lub “maintenance charges”. Są to miesięczne opłaty, które należy uiszczać do zarządcy budynku, czyli tzw. “managment company”.
Managment company to firma która będzie dbała o budynek, zatrudniała ogrodnika który będzie dbał o obszar zielony wokół budynku, czy zatrudniała kogoś kto posprząta klatkę i zajmie się drobnymi naprawami. Opłaty “maintenance charges” mogą być różne – od £20, £30, £40 miesięcznie – nawet do £100, £200 czy £300 – w zależności od budynku. W budynkach zabytkowych opłaty te mogą być znacznie większe ze względu na większy koszt utrzymania całości. Podobnie będzie jeśli w budynku są windy czy parkingi podziemne.
Czym jest “grand rent”?
Kolejnym kosztem jest tzw. “Grand rent”. To koszt, który zazwyczaj oscyluje w granicach £100, £200, £300 rocznie i jest związany typowo z samą dzierżawą gruntu. O wysokość “grand rentu” również warto zapytać się na wczesnym etapie. Podobnie warto zapytać o ubezpieczenie bloku (“building insurance”) – zazwyczaj zawarte jest już w opłatach “service charges”.
“Service charges”, “grand rent” I “building insurance” są to dodatkowe koszty, które musimy ponieść pomimo naszej raty kredytu hipotecznego. Jeśli okażą się one wysokie – być może nie będziemy chcieli kupić takiego mieszkania.
Dom na “leasehold”?
Często ludzie pytają czy domy również zbudowane są na gruncie dzierżawionym. Tak – zdarza się to dość rzadko, aczkolwiek są takie sytuacje. Większość domów w Wielkiej Brytanii jest jednak na “freehold”.
Jeśli znaleźliśmy ofertę domu na “leasehold” – prawdopodobnie będzie to tak zwane “peppercorn lease” czyli lease wydany na bardzo długo – nawet na 999 lat, który ma bardzo małą (symboliczną, lub wręcz żadnej) opłatę “grand rent”.
Jeżeli nie mamy opłaty za “grand rent” to prawdopodobnie kupiliśmy nieruchomość z tzw. “absent landlord” i nikt nie zgłasza się po opłatę za grunt. Czasem taka opłata może wynosić £1 czy £10 – ale przez wiele lat nikt tego nie zbierał, nikt się po opłatę nie zgłaszał – więc prawnik i tak będzie starał się dopiąć transakcji tak abyśmy nie byli odpowiedzialni za jakiekolwiek zaległości związane z opłatami.
Kupując dom na “leasehold” warto jednak sprawdzić te wszystkie kwestie – jeżeli cena jest odpowiednia, przeważnie nie ma się czego obawiać – gdyż dom przez kolejne 999 lat i tak będzie w naszym posiadaniu.
Czym jest share of the freehold?
Czasem zdarza się że kupujemy mieszkanie i występuje pojęcie tak zwanego “share of the freehold”. Jest to podział udziału własności w danym gruncie pomiędzy użytkowników bloku. Bardzo często jest to spotykane w momencie gdy kupujemy mieszkanie w nieruchomości, która z domu została przekształcona na mieszkania.
Jeśli w takim domu mamy dwa mieszkania – “share of the freehold” jest często jak “leasehold” pomiędzy dwoma mieszkaniami i każdy właściciel dzierżawi połowę udziałów w tym gruncie. Również w mniejszych blokach – z 5 czy 6 mieszkaniami może występować pojęcie “share of the freehold”. Wówczas decyzje dotyczące napraw czy utrzymania budynku podejmowana jest wspólnie przez wszystkich właścicieli. Jest to dość atrakcyjna forma – a “leasehold” w takich sytuacjach jest często od razu wystawiany na 990 lat.
Mimo wszystko konkretne pytania dotyczące dzierżawy gruntu pod nieruchomością warto przedyskutować z prawnikiem. Convayancer, czyli prawnik który będzie zajmował się zakupem nieruchomości będzie weryfikował wszystkie informacje i doradzał, czy warto jest kupić konkretną nieruchomość.
Artykuły z serii “Akademia Kupowania Nieruchomości w Anglii i Walii” przygotowujemy we współpracy z Adamem Pilancem ze Step by Step Financial Solutions.
Step by Step Financial Solutions zajmuje się między innymi doradztwem finansowym czy wsparciem w procesie ubiegania się o kredyt hipoteczny. Więcej informacji o firmie znajdziemy na stronie www.sbsfinance.co.uk oraz na Facebooku https://www.facebook.com/sbsfinanceuk/
