Czy warto pakować się w sytuację gdzie mamy do czynienia z tzw. “chain” – łańcuszkiem transakcji? Czy może on zostać przerwany i w jakich sytuacjach? Oto tajniki transakcji łączonej – zależnej od innej transakcji oraz tajemniczego zwrotu “sold subject to contract”.
Co powinniśmy wiedzieć o transakcji łączonej?
Zanim zdecydujemy się na udział w transakcji łączonej warto poznać jej szczegóły oraz to w jakiej sytuacji “chain” może zostać przerwany.
Łańcuszek sprzedaży nieruchomości to nic innego, jak połączenie wielu transakcji w jedną, zależną transakcję. Agenci nieruchomości, bardzo często spotykają się z sytuacją, gdzie ktoś przychodzi do agencji – sprzedaje swój dom i kupuje dom od kogoś kto kupuje dom od kogoś kto sprzedaje dom… Bywa tak, że w “chain” jest 5, 6, a nawet 7 transakcji.
Jeśli ktoś kupuje nieruchomość po raz pierwszy – ogląda mieszkanie, bardzo mu się ono podoba to natychmiast pyta jaka jest sytuacja właściciela. Wyobraźmy sobie historię, że agent nieruchomości wówczas odpowiada – ci ludzie spodziewają się dziecka i potrzebują większej nieruchomości z ogrodem i nawet znaleźli podobny dom w okolicy. W tej sytuacji już mamy do czynienia z “chainem” – warto jednak przyjrzeć się szczegółom – gdzie owy “chain” jest zamknięty i gdzie tak naprawdę się on zamyka.
Wówczas można zadać pytanie: “is that the end of the chain?”, “is the chain completed?” – czy “chain” jest zamknięty?
Wyobraźmy sobie, że w tej historii agent nieruchomości dodaje – że ta rodzina, która właśnie sprzedaje nam ten dwu-pokojowy dom, przenosi się do jeszcze większego trzy- czy cztero-pokojowej nieruchomości. Jednak w tym dużym, cztero-pokojowym domu nadal mieszka starsza para – która również chce zamienić swoje mieszkanie na mniejsze – nie potrzebuje już tak dużej nieruchomości i chętnie widziałaby się w jednopoziomowym domu.
Jednak w tym jednopoziomowym domu mieszka jeszcze samotna, starsza osoba która niebawem będzie przenosiła się do domu starców. Dom starców już czeka na tę osobę – czyli w naszej historii jest to miejsce niezależne jeśli chodzi o nabywanie nowej nieruchomości.
Moment gdzie kończy się “chain” to miejsce w którym już nikt nie kupuje kolejnej nieruchomości.
W naszej historii wszystkie transakcje są ze sobą połączone. Niestety im dłuższy “chain” tym większe prawdopodobieństwo, że taka transakcja nie dojdzie do skutku – gdyż “chain” może się rozpaść. W łańcuszku transakcji wszystkie kupna i sprzedaże są zależne od siebie.
Co oznacza “subject to contract”?
Często przy ogłoszeniach widzimy informację “SSTC” lub “subject to contract”. Oznacza to, że tę nieruchomość już ktoś kupił, tzn. złożył na nią ofertę i obecnie przechodzi przez cały proces związany ze sprawdzeniem. Nie wiemy jednak jeszcze czy taka osoba dostała już kredyt oraz nie wiemy czy wszystko zostało zatwierdzone.
“Sold Subject To Contract’” oznacza sprzedane ale “subject to’’ – czyli pod warunkiem, że wszystkie informacje, jeżeli chodzi o kontrakt będą poprawne, dom będzie bezpieczny, ktoś dostanie kredyt, a sam kredyt będzie przydzielony akurat na tę nieruchomość. Oznacza to, że nieruchomość jest też w stanie wystarczająco dobrym, aby można było nałożyć na nią nakład hipoteczny, czyli obciążyć akt notarialny.
Co jeśli “chain” został gdzieś przerwany?
Jeśli w którymś momencie “chain” zostanie przerwany i wystąpi jakiś problem – mamy dwa rozwiązania:
– musimy znaleźć inną nieruchomość…
– musimy poczekać, aż miejsce w którym łańcuszek transakcji został zerwany odbuduje się. Jeśli na przykład “chain” został zerwany, bo ktoś nie otrzymał kredytu hipotecznego – to na to miejsce może również wskoczyć inny klient. Niestety wiąże się to również z czasem trwania całej transakcji – kupno takiej nieruchomości zajmuje od 2 do 3 miesięcy, a wszyscy w łańcuszku transakcji będą musieli na taką osobę poczekać.
Sytuacje transakcji łączonych są bardzo częste. Jeżeli “chain” jest stosunkowo krótki nie ma się czego obawiać. Wiele osób przenosi się do mniejszych nieruchomości (“downsizing – moving down the ladder”) lub większych nieruchomości (“moving up the property lader – upsizing”).
Bywa też tak, że nawet jeśli łańcuszek transakcji zrywa się klienci są zdeterminowani, aby go uratować. I chociaż nie mogą teraz kupić większego domu, to jednak zdają sobie sprawę że zaraz może pojawić się ciekawa oferta – skłonni są więc wyprowadzić się ze swojej nieruchomości, aby tylko kontynuować transakcję i sprzedać swój dom.
Bardzo często klienci pytają co z przeprowadzką w momencie, gdy jesteśmy w “chain’ie”? Czy będzie jakiś dodatkowy czas na samą przeprowadzkę, czy wszystko będzie dopięte na ostatnią chwilę?
Niestety w takich przypadkach wszystko musi być dopięte na ostatnią chwilę. Dzieje się tak ponieważ sama transakcja jest uzależniona od kolejnej osoby.
Najwięcej problemów może pojawić się ze strony funduszy bankowych. Gdy pierwszy bank spłaca drugi bank, drugi bank spłaca trzeci bank, a trzeci – może już spłacać ostatni bank, który już nie będzie kreował żadnych obciążeń hipotecznych… Jednak te przelewy wykonywane przez prawników będą odbywały się w jeden – ten sam dzień i bardzo często wykonywane są w piątek przed godziną pierwszą. Wówczas czas, który będziemy mieli na przeprowadzkę jest bardzo krótki – bo musimy zrobić to w weekend.
Kluczowe informacje, które należy sprawdzić
Przede wszystkim ważne jest abyśmy sprawdzali czy “chain” jest zamknięty (“completed”) – oraz to jak jest długi. Warto też uświadomić sobie, że w przypadku łączonych transakcji być może nasz zakup nieruchomości może potrwać troszeczkę dłużej.
Bywa też tak, że transakcje łączone przebiegają bardzo sprawnie – jeśli agenci nieruchomości działają szybko i potrafią dobrze wszystko skoordynować. Podobnie jeśli prawnicy po obu stronach potrafią ze sobą współpracować, a komunikacja w “chain’ie” jest płynna – nie ma się czego obawiać.
Artykuły z serii “Akademia Nieruchomości” przygotowujemy we współpracy z Adamem Pilancem ze Step by Step Financial Solutions.
Step by Step Financial Solutions zajmuje się między innymi doradztwem finansowym czy wsparciem w procesie ubiegania się o kredyt hipoteczny. Więcej informacji o firmie znajdziemy na stronie www.sbsfinance.co.uk oraz na Facebooku https://www.facebook.com/sbsfinanceuk/
