Young couple relaxing, watching TV and having a beer

Jak należy przygotować się na proces kupna domu czy mieszkania? Co najważniejszego powinniśmy wiedzieć o kredytach hipotecznych i jak zabrać się za szukanie własnych czterech kątów? O tym rozmawiamy z Adamem Pilancem ze Step by Step Financial Solutions.

W sytuacji Brexitu wiele osób czuje się zagubionych i nie wie jak to będzie z rynkiem nieruchomości. Czy możesz nam wytłumaczyć jak to teraz wygląda i jaki potencjalny wpływ Brexit może mieć na rynek nieruchomości?

- Reklama -

To jest sytuacja unikatowa i trochę do końca nie możemy przewidzieć co się stanie. Możemy skupić się na kwestiach gospodarczych – czyli na tych związanych ze wzrostem gospodarczym. Jeśli chodzi o wzrost gospodarczy, to on w zeszłym roku był stosunkowo niewielki, bo tylko około 0,8%, a zamierzano około 2%. Jednak Brexit i to wszystko co się działo podczas Brexitu spowolniło inwestycje. Także wzrost gospodarczy pewnie utrzyma się na poziomie około 1% w tym roku, aczkolwiek mamy bardzo niską inflację i rekordowo niskie bezrobocie. Te dwa wskaźniki są bardzo pozytywne jeśli chodzi o gospodarkę, więc musimy tylko obserwować stopy bazowe banku centralnego, bo to one będą determinować kredyty hipoteczne – czy będą one nadal tanie, czy będą drożeć.

Co z kupnem domu czy mieszkania? Jak wyglądają ceny – czy one wzrastają, czy spadają? I jak to wygląda jeśli chodzi o Southampton i Bournemouth? Czy to się jakoś różni?

Bardzo dobre pytanie. Bardzo dużo osób dzwoni do mnie i pyta co z cenami nieruchomości. Bardzo dużo osób patrzy na Rightmove i widzi, że tych ofert jest więcej niż jakiś czas temu – rok czy półtorej roku temu – to zauważają ludzie. Aczkolwiek nie ma bezpośredniej korelacji związanej z cenami nieruchomości. Patrząc na indeksy, patrząc na miesięczne sprawozdania największych banków, czyli Halifax, Nationwide, NatWest – w zesżłym roku zaobserwowaliśmy 4,2% wzrostu cen nieruchomości. Cały czas mamy większy popyt niż podaż, co będzie wpływało na to, że te ceny będą rosnąć. Rynek, jeżeli chodzi o nowowybudowane domy nie jest jeszcze tak rozwinięty jak powinien, także budowlańcy nie budują jeszcze tak szybko jak jest zapotrzebowanie jeśli chodzi o rynek. Także tutaj te ceny na pewno nie będą rosły diametralnie, tylko prawdopodobnie będziemy troszkę widzieli stagnację cen. Aczkolwiek nie spodziewałbym się jakiegoś drastycznego spadku cen, gdyż popyt jest nadal większy niż podaż.

Jeszcze wspomniałeś o banku NatWest – wspomnij też o waszym wyróżnieniu.

Tak, zostaliśmy jako firma lokalna nominowani do nagrody tzw. Local Heroes. To jest nagroda w branży finansowej dla firmy, które starają się wspierać i udzielać w lokalnej społeczności. Jesteśmy z tego bardzo dumni, gdyż nie jest to nagroda związana z wielkością firmy, ani z generowanym przychodem i biznesem. To jest nagroda, która skupia się bardziej na tym w jaki sposób firrma podchodzi do lokalnej społeczności, w jaki sposób udziela się w lokalnej społeczności. Dla nas jest to bardzo istotne. Jesteśmy patronami lokalnej szkoły, wielu charytatywnych eventów. Staramy się być, staramy się wspomagać i cieszymy się, że zostało to zauważone. 11 marca będziemy jechali do Birmingham na galę i mamy nadzieję wygrać, ale samo pojawienie się będzie dla nas ogromnym wyróżnieniem.

Działasz i pracujesz na rynku już…

Osiem lat jako doradca finansowy i od dwunastu lat w branży nieruchomości.

Dobrze, w takim razie – wchodzimy na stronę internetową i znajdujemy dom czy mieszkanie jakie nam się podoba i co dalej?

Ja bym jeszcze rozpoczął od… co zrobić zanim wejdziemy na stronę internetową. Kiedy idziemy na zakupy, bardzo ważne jest abyśmy wiedzieli ile mamy w portfelu. Chodzi przede wszystkim o to, abyśmy przygotowali się do transakcji. Jeżeli wchodzimy na stronę internetową, patrzymy na nieruchomości to możemy to zrobić dla orientacji. Ale najważniejsze będzie to abyśmy wiedzieli jakie są nasze możliwości finansowe. Czyli na co będzie nas stać, ile będzie kosztowała rata – bo to również będzie trzeba spłacić. Mając budżet i wiedząc dokładnie jak wygląda nasza sytuacja  – wtedy warto jest rozpocząć poszukiwania.

Każdy wie, że trzeba mieć również pewien depozyt –  ile musimy go mieć?

Minimalny depozyt to 5% od wartości nieruchomości. Czyli jeśli kupujemy coś za £200 000, to £10 000 będzie minimalnym depozytem. Aczkolwiek są możliwości gdzie część tego depozytu możemy dopożyczyć. Jeśli już mamy część kwoty i już zaczynamy się rozglądać, to zdarza się, że pojawiają się nagłe sytuacje w życiu – zmiana samochodu, czy wydatek i to znacząco odwleka nas od zaakupu… Jeżeli ktoś nie ma pełenego depozytu, ale jeżeli ktoś ma jakieś oszczędności – jesteśmy w stanie wziąć kredyt hipoteczny i dopożyczyć część kredytu z innego banku na poczet depozytu. Musi nas być oczywiście stać na dwie raty, także my jako doradcy finansowi będziemy od razu sprawdzali finansowo jaki impakt ta nowa rata będzie miała na naszą zdolność finansową. Obliczamy zdolność finansową, generujemy pewnego rodzaju certyfikaty, wstępne promesy i wtedy możemy kupić dom. Także odpowiedź to – minimum 5%, aczkolwiek nie musi to być 5%, które leży u nas na koncie.

Jeśli chodzi o oszczędności – szczególnie w przypadku młodych osób, które myślą o tym, aby w przyszłości kupić dom czy mieszkanie. Jakie są projekty, czy lokaty na które możemy wpłacić nasze pieniądze, żeby gdzieś się kumulowały z czasem. Ponieważ jak rozmawialiśmy wcześniej – konto ISA zostało zlikwidowane.

Konto Help to Buy ISA to flagowe konto, gdzie mogliśmy sobie odkładać pieniądze, gdzie dostawaliśmy bonus i te pieniądze szły bezpośrednio na depozyt… To zostało wycofane, ale mamy w zamian to tzw. Lifetime ISA, czyli coś bardzo podobnego do Help to Buy ISA. Działa w bardzo podobny sposób, aczkolwiek możemy oszczędzać na nasz depozyt dłużej. Możemy. dostać więcej jeśli chodzi o ten “bonus”, aczkolwiek jeśli chodzi o wycofanie pieniędzy z tych kont jest troszeczkę trudniejsze, bo mogą być z tym związane kary. Jeśli ktoś będzie zainteresowany, można do nas zadzwonić i wyjaśnimy dokładnie jak to działa. Ale dalej możemy sobie odkładać regularnie, miesięcznie, na odrębne konto i dostaniemy bonus…

Wiele osób nie wie, że istnieją takie możliwości. Jak się z Tobą skontaktować?

Najlepiej dzwonić do nas do biura na 02380 982 433. Od 9:00 do 17:00 zawsze jest ktoś w biurze, więc będziemy mogli odebrać.

Mamy odłożony depozyt, szukamy mieszkania – znajdujemy coś co nam się podoba i co robimy dalej? Koszta są też troszkę większe niż tylko depozyt i zapłacenie za dom – są jeszcze opłaty agencyjne i tego wiele osób się obawia.

Ważne jest abyśmy zdali sobie sprawę, że osoba, która wystawia nieruchomość to jest osoba, która będzie opłacała koszty związane ze sprzedażą nieruchomości. Dla nas bardzo ważne jest, aby unikać takich podstawowych błędów, które ludzie popełniają w momencie szukania nieruchomości. Jeżeli sprawdziliśmy naszą zdolność finansową, jeżeli wiemy na co możemy sobie pozwolić i wiemy jaki mamy budżet wtedy zaczynamy szukać nieruchomości. To jest nasza “praca aktywna”. Zawsze mówimy, że można szukać nieruchomości w sposób aktywny i w sposób pasywny. Sposób pasywny będzie ograniczał się tylko do obserwowania tego co dzieje się w internecie.  Wchodzimy na Rightmove – patrzymy jakie pozycje się pojawiają… Patrzymy co jest i jeśli coś fajnego się pojawi dzwonimy do agenta nieruchomości, umawiamy się na spotkanie, idziemy na to spotkanie i wtedy rozpoczynają się negocjacje cen jeśli ta nieruchomość nam się podoba.

Sposób, który może być dużo bardziej efektywny, to jest sposób związany z aktywnym szukaniem. Czyli udaniem się do agencji nieruchomości, określeniem jakiejś okolicy w jakiej szukamy – przeważnie agencje skupione są na jakimś obszarze… Warto przejść się do agencji, zarejestrować się, przedstawić się, wyjaśnić o co nam chodzi i czego potrzebujemy. Jeżeli widzieliśmy się z osobą z doradctwa zawodowego przed pójściem do agencji – będziemy mieli certyfikat – promesę. Często robimy taką promesę dla klientów po to – że kiedy pojawią się agencji mogli udowodnić agentowi, że są osobami wypłacalnymi. To jest bardzo istotne.

Będąc w kontakcie z agencją nieruchomości będziemy elimnować pewne poczucie… Bo klienci czasami dzwonią z pytaniem “co się dzieje – ta nieruchomość nawet nie weszła na rynek, a już została sprzedana”. To się słyszy bardzo często – “gdzie te nieruchomości, one pewnie idą do ludzi, którzy mają jakieś układy…”. Prawda jest taka, że jeśli nieruchomość trafia do agenta, a agent wie że my szukamy na przykład trzypokojwego domu do £200 000 w okolicach Shirley… A my byliśmy w tej agencji, przedstawiliśmy się i przedstawiliśmy naszą sytuację, to agent może do nas zadzwonić zanim zaktualizuje się strona. Bo to też trochę trwa – zanim właściciel zaakceptuje opis i zdjęcia, które zrobił agent.
Manager, który przyjdzie do biura i będzie miał już podpisany kontrakt i zapyta “kto jest gotowy, żeby w tym momencie kupić ten dom, możemy już zacząć umawiać spotkania”. Wtedy warto, żeby agent nieruchomości nas zapamiętał.

Klient, który idzie bezpośrednio do agencji porozmawiać twarzą w twarz i dowiedzieć się wszystkiego jest jakby takim priorytetem?

Tak, ja jak byłem agentem nieruchomości miałem zazwyczaj około 100-120 osób aktywnie szukających nieruchomości. Można więc sobie wyobrazić, że nie każdego będziemy pamiętać. Jeżeli ktoś do mnie przyszedł, zarejestrował się i porozmawiał – taka osoba może utkwić w pamięci, możemy o niej pomyśleć szybciej, może gdzieś tam sobie przypomnieć… Że był “ktoś taki, kto chce dom do remontu czy mieszkanie…” i wtedy jest to szybsza droga żeby dostać się do tej nieruchomości.

Czy lepiej jest kupić dom czy mieszkanie?

Tutaj kwestia jest podzielona. Będą osoby, które będą preferowały mieszkania i będą osoby, które będą preferowały domy. Jeżeli kupujemy mieszkanie – na pewno jest troszeczkę mniej “zachodu” jeśli chodzi o zarządzanie mieszkaniem. Będzie firma, która będzie zarządzać blokiem, nie interesuje nas zbytnio co będzie się działo z budynkiem – płacimy miesięcznie za to jakąś opłatę. Kupując mieszkanie musimy zwrócić uwagę na tzw. dzierżawę gruntu, czyli tzw. leasehold. WIele osób się tego boi – skończy się leasehold i co ja wtedy zrobię. To jest taka powszechna forma własności w Anglii. Nie trzeba się tego obawiać, ale trzeba pytać jak jest długi i jakie są warunki.

Klienci, którzy korzystają z naszego serwisu – my zawsze dzwonimy do agencji i pytamy się o te rzeczy – później potwierdza je jeszcze prawnik – z takiej transakcji można się ewentualnie wycofać jeśli coś będzie nie tak…

Jak kupujemy dom to mamy potencjalnie większe szanse na wzrost kapitału domu wraz z czasem. Domy mają to do siebie, ze troszeczkę szybciej się sprzedają i troszeczkę szybciej rosną na wartości, ale też będzie pewnie więcej “chodzenia przy domu” i nie każdy może tego chcieć. Jeśli chcemy mieszkać blisko centrum – mamy dużo klientów, którzy pracują w centrum – są osoby, które chcą być na miejscu i mieć wszystko pod ręką. Jeśli coś się zmieni w naszym życiu – zawsze można też po kilku latach sprzedać mieszkanie i przenieść się do domu.

Dużo ludzi – szczgólnie naszych rodaków, też często kupuje nieruchomości i je remontuje. To też dodaje wartości do domu i będzie cięższe do uzyskania jeśli kupimy mieszkanie.

Lepiej jest kupić czy wynajmować? Często słyszy się, że wynajmowanie mniej się opłaca. Ile w tym prawdy?

Prawda jest taka, że albo będziemy płacić sobie, albo będziemy płacić komuś. Płacić i tak i tak musimy. Wiele osób będzie patrzyło na porówanie kosztów w momencie co dzieje się kiedy wynajmujemy i co dzieje się w momencie kiedy jesteśmy właścicielami. I tak jak w roku 2008 – 2009 gdzie raporty mówiły, że jednak troszeczkę taniej jest wynajmować to przez tą ostatnią dekadę to wszystko się odwróciło. W zeszłym roku w Anglii średnio ok. 18% lepiej i taniej poświęcać jest te koszty jeśli mamy własną nieruchomość. Mówimy tutaj o średnio trzypokojowym domu, gdzieś w okolicach 200-250 tysięcy. Jeśli patrzymy na koszty wynajmu – są to koszty, które rosną. Były pewne zmiany związane z podatkiem, jeśli chodzi o osoby, które inwestowały w nieruchomości – te zmiany podatkowe wpłynęły na to, że opłaty za wynajem poszły do góry. Dużo osób to montywuje – bo jeśli po raz kolejny podniesiono mi czynsz za wynajem – mam tego dosyć, chcę płacić sobie. Jest to taki motywator, ale jest to też swego rodzaju przeszkoda – coraz więcej naszych oszczędności idzie na wynajem i coraz ciężej jest nam wynająć.

A co jeśli chodzi o kupno gruntu i wybudowanie swojego domu? Czy lepiej się to opłaca? W Polsce jest to bardzo popularne, że buduje się samemu od początku to co chcemy.

Idealnym scenariuszem jest kupno gruntu i wybudowanie tego, co chcemy sobie wybudować. Jest to dosyć ciężkie do wykonania w tym kraju, z tego względu że tego gruntu jest stosunkowo mało. Grunty są drogie, bardzo często deweloperzy są pierwszymi osobami, które dowiadują się o tych gruntach i na tych gruntach “nawciskają tych domów jak najwięcej”.

Są też różnego rodzaju problemy z uzyskaniem zgody na budowę. Co jest też coś nad czym pracuje obecna administracja. To też ma wpływ na to, że domy nie budują się w takim tempie w jakim powinny się budować.

Aczkolwiek mamy osoby, które budowały grunty i budowały domy. Jest to troszeczkę bardziej wymagające jeśli chodzi o czas i nakłady finansowe, ale jest to jak najbardziej wykonalne.

Czy lepiej kupić nowy dom czy starszy – 30 czy 50 letni?

Może akurat w tym przypadki analogia do nowego i starego samochodu nie jest najbardziej trafna. Aczkolwiek jakieś podobieństwa będą… Mając budżet i patrząc na nieruchomości – nieruchomości nowe będą stosunkowo droższe. Nieruchomość starsza będzie bardziej dostępna dla nas, aczkolwiek są programy rządowe, które mają na celu wsparcie budowlańców, żeby te domy jednak się sprzedały – Help to Buy.

Jeśli możesz powiedzieć więcej o tym programie…

Zaletą tego jest to, że potrzebujemy 5% depozytu, a kwotę 20% od wartości nieruchomości możemy dostać dofinansowania z rządu. Aczkolwiek to dofinansowanie od rządu jest pewnego rodzaju pożyczką, którą będziemy musieli spłacić. Nie jest to tak, że te pieniądze nam ktoś da – musimy je oddać. I też będziemy te pieniądze oddawać od kwoty wartości domu za 5 lat. Jeżeli dom potencjalnie wzrośnie na wartości, to będziemy musieli podzielić się z rządem zyskiem. Dalej 80% tego profitu zostaje u nas.

Jeżeli chodzi o nieruchomości używane – będą one tańsze. Sporo ludzi preferuje kupić coś co może później. wyremontować. Często jest tak, że kupujemy coś w stanie zadowalającym, ale i tak po pewnym czasie wymieniamy kuchnię, patrzymy na łazienkę, wykładzinę, wzory na sufitach… I staramy się ten remont zrobić.

To wszystko sprawia, że bardzo dużo osób preferuje nieruchomości, żeby stworzyć własne cztery kąty, żeby dać coś od siebie.

Nowa nieruchomość jak najbardziej – minusem jednak będzie to, że jest droższa. Jest ich też mniej. Nieruchomości starsze będą tańsze, mogą wymagać remontu, bo będą używane. Ale dostępność będzie większa.

Co to jest “first time buyer”? Jak to wygląda?

To osoba, która kupuje nieruchomość po raz pierwszy. To jest osoba, która nie była właścicielem nieruchomości w Wielkiej Brytanii. Główną zaletą jeśli chodzi o “first time buyer” jest pozycja ze względu na podatek gruntowy.

Jeśli kupujemy nieruchomość, to osoba, która nie miała nigdy żadnych udziałów w nieruchomości będzie zwolniona z podatku do kwoty £300 000 – nie będzie musiała tego podatku płacić. Aczkolwiek tutaj rząd zaznacza, że musi to być osoba, która nie miała udziałów w nieruchomości nigdzie na świecie. Jeżeli mieliśmy jakąś nieruchomość w Polsce – mieliśmy tą nieruchomość kiedyś – nie będziemy mogli tej ulgi skorzystać i będziemy musieli zapłacić podatek.

Bank będzie mógł też zaoferować nam produkty z tzw. “first time buyer” – np. wycenę domu, czy jakiś cashback na pokrycie części kosztów prawnika. To będą produkty, które będą dostępne dla nowych osób które miały nieruchomość za granicą. Taka osoba nadal będzie klasyfikowana przez bank jako “first time buyer”.

Jaki jest czas trwania tego wszystkiego – zebrania dokumentów. Jaka jest różnica jeśli chodzi o kupno mieszkania tutaj, a w Polsce.

Transakcja zakupy nieruchomości trwa od 2 do 3 miesięcy jeśli kupujemy nieruchomość bez tzw. “chain”. Czyli czasami kupujemy nieruchomość od kogoś, ktoś sprzedaje, przenosi się – wszystko jest połączone w jakiś łańcuszek transakcji. Wtedy może się okazać, że będziemy czekali bardzo długo. Wiele osób, które szuka nieruchomości – może zapytać się, czy właściciel już znalazł nową nieruchomość, jaka jest sytuacja właściciela… To wbrew pozorom ważne informacje.

Wszystko trwa 2 – 3 miesiące. Dlaczego? Kredyt to jest kwestia 2 – 3 tygodni, a czasem do miesiąca. Proces prawny i aspekty związane ze sprawdzaniem tytułu własności, planami zagospodarowania obszaru, planami wodociągowymi oraz wszelkie kontrakty związane z domem – wymiana pieca, okien czy zdobycie jakichś certyfikatów – to również zajmuje czas, bo nie zawsze właściciel te. dokumenty ma gotowe. Nasz agent podczas transakcji będzie drążył i pytał…

Kiedy kupujemy dom, często pojawia się takie określenie “subject to contract”. Często ktoś do nas dzwoni i pyta co to znaczy przy ogłoszeniu na Rightmove takie “SSTC”. Oznacza to “Sold Subject to Contract”, czyli jeżeli kupujemy ten dom to mamy prawo wycofać się do końca transakcji, bo prawnik wszystko sprawdza, a my uzgadniamy cenę z “Subject to Contract”… Jeżeli będzie coś nie tak – z naszej strony możemy się wycofać, ale niestety właściciel również będzie mógł się wycofać, jeśli coś się zmieni w jego życiu.

Ile osób jest zaangażowanych w cały proces?

Będziemy mieli agent nieruchomości – będzie to osoba, która tą nieruchomość będzie pokazywać. Tu musimy pamiętać, że to jest osoba, która pracuje dla właściciela domu. Właściciel domu będzie płacił honorarium, więc też ta osoba będzie starała się uzyskać jak najlepszą cenę dla właściciela.

Druga osoba to doradca finansowy, czyli osoba która będzie doradzać nam w sprawach finansowych, będzie sprawdzała czy mamy zdolność finansową, czy będzie prowadziła nam transakcję od strony finansowej.

Do tego będzie jeszcze prawnik, który zajmie się całą żmudną stroną – żeby nie okazało się, że kupujemy dom do którego za jakiś czas ktoś zapuka ze stwierdzeniem, że miał go dziedziczyć, albo ma w nim jakieś udziały.

W porównaniu do Polski – takie sytuacje mogą się zdarzyć – tutaj takie sytuacje się nie zdarzają, ponieważ jest wszystko skrupulatnie sprawdzane.

Ja osobiście jestem bardzo za kupnem nieruchomości. To jest jedna z największych inwestycji jaką zrobimy w życiu. Tutaj ten ekstra czas, który prawnik spędzi żeby tą nieruchomość sprawdzić – może zaprocentować tym, że unikniemy wpakowania się sytuację z problemem.

Czy istnieje możliwość kupna domu czy mieszkania prywatnie? Bez strony. Niektórzy mogą sobie pomyśleć, że jest to sposób uniknięcia dodatkowych kosztów. Czy jest taka możliwość?

Jest taka możliwość, tylko pytanie co zyskamy jeśli kupimy prywatnie? Transakcje prywatne to są takie, które my często przeprowadzamy między landlordem, a osobą wynajmującą. Jeżeli osoba wynajmuje, a landlord w pewnym momencie wycofuje najem, bo chce nieruchomość sprzedać. Czasami wynajmujący stwierdza, że fajnie się tu mieszka i postanawia kupić nieruchomość – musimy pamiętać o tym, że jako kupujący nie płacimy kosztów agencyjnych. Dla nas nie powinna mieć to większego znaczenia. Jeżeli mamy dobry układ z właścicielem domu, znamy właściciela domu możemy zrobić to bez agencji. Ale agent nieruchomości jest też po to, aby pokazać nam inne opcje, inne domy. Myślę, że tutaj trzeba zachować otwarty umysł i szukać.

Jeżeli robimy to prywatnie musimy też sami znaleźć prawnika. W przypadku agencji jest to po ich stronie.

Tutaj agencja pełni rolę pośrednika, łącznika pomiędzy właścicielem, a kupującym. Tutaj całe kwestie prawne, całe kwestie związane z finansami – to już prawnik i droadca finansowe.

Na co zwraca się uwagę przy wycenie nieruchomości?

Jeżeli ktoś myśli o wystawieniu nieruchomości na sprzedaż i skorzystaniu z usług agenta, który tę nieruchomość wyceni. Liczy się wszystko i nie liczy się nic. Bardzo ciężko jest stwierdzić, co ma wpływ na cenę. Mówi się potocznie, że dom jest wart tyle ile są w stanie zapłacić za niego ludzie. Jeśli będzie nowy bojler – on nie podwyższy nam ceny o £2000, ale będzie miał wpływ na całość. Jeżeli będą fajnie odmalowane ściany, nowa kuchnia czy łazienka – to wszystko będzie podnosiło wartość domu, aczkolwiek każda okolica ma swoją “selling price” – nawet jeśli będziemy mieli złote klamki i marmury to rzeczoznawca, który będzie wyceniał dom może powiedzieć jaka jest maksymalna cena – bo w tej okolicy za tą kwotę sprzedają się nieruchomości.

Osoba, która będzie wyceniała dom będzie przede wszystkim patrzyła na to jak sprzedają się domy w w okolicy. Później jest ogólny stan domu – np. stan instalacji grzewczej.

Ważna jest teś struktura domu – ilość pomieszczeń i układ. Też część ludzi pyta jak jest z domami, które nie są z cegły, a są z płyty betonowej. Również domy z płyty betonowej mogą być tańsze – mogą być w okolicach, gdzie domy są tańsze.

Jeżeli mamy rodzinę, która szuka dużego, przestrzennego domu, 3-4 pokoje, z ogrodem i podjazdem – może się okazać że dużo lepiej będzie kupić dom trochę tańszy, ale dużo większy. Z drugiej strony robiliśmy transakcje, gdzie bardzo małe mieszkanie w Londynie kosztowało tyle co dom 4-5 pokojowy tutaj. Wszystko zależy od lokalizacji.

Jeśli mielibyśmy podsumować koszty – jak to wszystko wygląda o początku do końca?

Największym kosztem będzie koszt prawnika. Czyli tutaj w zależności od transakcji musimy przygotować się na około £1200 – £1400. Jeśli kupujemy nieruchomość nową może to być nawet £1800, bo jest troszkę więcej pracy dla prawnika np. w związku z programami Help to Buy. Średnio to około £1500 może kosztować obsługa prawna. Będą kwestie związane z wyceną nieruchomości – to w zależności, czy kupujemy nieruchomość, która jest w dobrym stanie  – może to kosztować £200 – £300. Jeśli kupujemy nieruchomość, która jest w opłakanym stanie, warto zainwestować w taki porządny raport inżyniera strukturalnego. Taki raport może kosztować w granicach £500. Gdzieś musimy spodziewać się kosztów od £2000 – £2500, jeśli kupujemy nieruchomość w okolicach £300 000 i jesteśmy tzw. “first time buyer”.

Jeżeli nie jesteśmy “first time buyer” musimy doliczyć podatek, ale to już zależy od sytuacji indywidualnej. Może być podatek progresywny… No, ale mimo wszystko trzeba. przygotować parę tysięcy więcej.

Chciałam się jeszcze zapytać odnośnie dyskryminacji. Czy Polacy czy inne narodowści mogą doświadczać dyskryminacji jeśli chodzi o kupno nieruchomości?

Ja wychodzę z założenia, że raczej nie. Istotne jest to żeby się dobrze przygotować. Myślę, że dla agenta nieruchomości nie ma znaczenia narodowość – czy sprzeda dom komuś z Polski, Anglikowi czy komuś innej narodowości. Tutaj iostotn jest, aby pozycjonować siebie jako osobę, która jest dobrze przygotowana do transakcji. Osobę, która ma odpowiednią wiedzę o to o co pytać, aby mieć wstępną promesę kredytową… Te kwestie są najbardziej znaczące. Agent nieruchomości może sprzedać dom tylko raz i może go kupić tylko jedna osoba. Ważna jest więc ta współpraca i to może elminować te wszystkie bariery. My jako agenci staramy się pomagać w tej komunikacji i jeżeli będzie osoba, która nie do końca pewnie czuje się w zadawaniu pytań – my wiemy o co pytać i możemy często to zrobić w imieniu tej osoby.

A co to jest remortgage?

Biorąc kredyt hipoteczny, mamy jakiś czas trwania kredytu. Będzie to na 20, 25, 30, 35 lat – w zależności od tego ile będziemy chcieli płacić miesięcznie. Ale produkt, oprocentowanie – będzie tylko na określony czas. Po tym jak kontrakt z bankiem wygaśnie, będziemy przekierowani na stopę rewersową. Ta stopa rewersowa często jest wyższa niż ta którą mieliśmy wcześniej.
Jest to nic innego jak refinansowanie – czyli szukanie oferty w nowym banku.

Od nowego roku wprowadziliśmy “remortgage challenge” czyli staramy się naszych klientów challenge’ować – chodzi o to, aby ludzie którzy mają kredyty hipoteczne i starają się znaleźć dla siebie najlepszą ofertę czuli się pewnie kontaktując się z biurem doradctwa finansowego. My robimy analizę sytuacji, sprawdzamy co oferuje obecny bank i porównujem z tym co się dzieje na całym rynku, otwartym rynku. Jeśli rekomendujemy klientowi, aby został w tym banku to klient nie ponosi żadnego kosztu związanego z naszm serwisem – porada finansowa jest na nasz koszt. Jeżeli produkt jest dużo lepszy w innym banku, wtedy staramy się klienta przerzucić. Remortgage to nic innego jak szukanie lepszego oprocentowania. Czyli pomimo, że nasz kredyt będzie na 25 lat – co 2, 3 lub co 5 lat będziemy starali się znaleźć lepszy produkt, albo produkt lepszy niż ta stopa rewersowa. Żeby pozbyć się tego kredytu jak najszybciej.

Czy przy remortgage dalej brane jes pod uwagę ile się płaciło depozytu? Czy bank nas filtruje tym samym filtrem, czy jest szansa na więcej ofert?

Jest zdecydowanie sansa na więcej ofert. Możemy skorzystać z tego depozytu, który daliśmy na początku. Tutaj takim najbardziej istotnym elementem będzie nasze equity. Equity to jest to jaki mamy procent udziału w danej nieruchomości. Czyli jeżeli nasza nieruchomość wzrosła na wartości, część spłaciliśmy plus daaliśmy ten depozyt – to da proporcje wartości nieruchomości, naszego udziału i kredytu. Im większy jest procent naszego udziału tym będziemy mieli dostęp do lepszej oferty – tym też będziemy lżej filtrowani.

Czy wysokość depozytu 5% czy 10% i wzwyż wpływa jakoś na ostateczne koszty, ratę?

Jak najbardziej. Jeżeli chodzi o wysokość depozytu – wpływa ona nie tylko na ratę, ale i decyzję banku, czyli na stopień ryzyka. Jeżeli mamy kredyt i bieżemy goz 5% depozytem, to kredyt ten będzie bardziej wymagający żeby go otrzymać. Banki mają pewny filtr, przez który patrzą na klientów – im klient ma większy depozyt tym więcej lokuje własnych oszczędności w hipotece i tym pewniej bank czuje się pożyczając pieniąądze. Klient dostanie dużo lepsze oprocentowanie i dużo łatwiej będzie mu dostać ten kredyt. W momencie kiedy mamy 5% depozytu, to ryzyko dla banku jest troszeczkę większe i te wymagania np. z tą historią kredytową mogą być troszeczkę wyższe. Przy czym rynek przez te ostatnie dwa – trzy lata przeżywa dość duży renesans. Te produkty z 5% depozytem dzisiaj są podobne do tych, którerok temu widzieliśmy dla klientów z 10% depozytu. Konkurencja na rynkach kredytowych w tym momencie jest bardzo duża. Banki mają sporo kapitału i w tym momencie te pieniądze łatwiej jest pożyczyć.

Wspomniałeś o historii kredytowej – jakie warunki musimy spełniać, aby dostać kredyt na nieruchomość?

Będą takie dwa podstawowe warunki. Pierwszy warunek to jest dochód – żeby dostać kredyt hipoteczny musimy mieć jakąś formę dochodu. Czy będzie to forma dochodu jako stałe zatrudnienie, czy to będzie samozatrudnienie – to już nie jest tak istotne. Istotne jest żeby nasze zarobki współgrały z naszym apetytem na pożyczanie pieniędzy. Żeby to ile zarabiamy wystarczyło na kupno tego, co byśmy chcieli. Żeby ta rata, którą będziemy płacić, była tą ratą na którą nas stać. Zarobki są kwestią fundamentalną jeśli chodzi o kredyty hipoteczne.

Drugą kwestią, jest kwestia związana z historią kredytową – czyli ten nasz przysłowiowy “credit score”. I tutaj bardzo dużo rzeczy może wpływać na ten “credit score”. Często ludzie nie wiedzą jak go ocenić. Są strony gdzie to można sprawdzić, aczkolwiek banki będą miały swoje własne “score cards”, ale są pewne rzeczy które są podstawowe, na które my możemy zwrócić uwagę. Jeżeli ktoś zadzwoniłby do nas i zapytał się w jaki sposób mogę poprawić historię kredytową, na pewno poradzilibyśmy żeby zarejestrował się na listach wyborczych. Nie trzeba głosować, ale warto być na tych listach. Różnego rodzaju zlecenia stałe na gaz, wodę, prąd – wszystko co identyfikuje nas z adresem. Dla banku to jest najważniejsze, żebyśmy byli jasno zidentyfikowani z adresem, nie ma znaczenia czy mamy ten sam, czy zmieniliśmy – ale żebyśmy byli z nim łatwo identyfikowalni przez obecność.

Pojawił się niedawno portal Credit Ladder – zachęcam. do zajrzenia wszystkich, którzy myślą o zakupie nieruchomości żeby się tam zarejestrować. Tam nasz czynsz, który płacimy co miesiąc – jeśli płacimy go na czas, będzie podnosił naszą historię kredytową. Wreszcie ktoś pomyślał o osobach, które chcą sobie zbudować historię kredytową, a jeszcze nie mają mortgage’u.

Trzeba też uważać na. karty kredytowe – dużo ludzi mówi, że jak weźmie kartę kredytową, jak wezmę kredyt to będę miał lepszą historię kredytową. Jest w tym dużo prawdy, aczkolwiek trzeba uważać żeby przed samym wzięciem kredytu nie brać kart kredytowych i nie wchodzić na “overdraft”. Dla banku jest to sygnał, że pojawił się duży apetyt na pożyczanie pieniędzy i te karty kredytowe obniżaj nasz “credit score” na krótszy okres, ale w dłuższym okresie będą go poprawiać.

Jeśli już mamy kartę kredytową warto z niej korzystać – zapłacić za paliwo, zapłacić za zakupy, ale nie wykorzystywać więcej niż 75% naszego dozwolonego budżetu. Jeżeli bank daje nam kartę i możemy wykorzystać £1000 to warto żebyśmy oscylowali w granicach £600-£700, żebyśmy nie wykorzystywali tej karty na maksa.

Czy zawsze musimy płacić “stamp duty” kupując drugi dom w UK z partnerem/partnerką posiadając już wspólny dom bez mortgage?

Niestety… To jest też kwestia porusza teraz dużo osób. Mamy teraz zwiększony. podaatek w momencie kupowania drugiej nieruchomości. Też jeżeli będzie to dużo zależało od tego czy jesteśmy z tą osobą w związku małżeńskim i czy jesteśmy dalej związani z tym kredytem. Jeżeli ktoś jest właścicielem nieruchomości i jest para, która nie jest w związku małżeńskim – i jeżeli ta osoba może wypisać się z tego kredytu i być ściągnięta z aktu własności za jakiś czas – może kupić drugą nieruchomość wtedy bez płacenia tego dodatkowego, podwyższonego 3% podatku. Jeżeli są osoby, które kupiły nieruchomość, są w związku małżeńskim i nawet ta osoba została wykreślona i będzie starała się działać żeby uniknąć tego podatku – niestety i tak będzie musiała go zapłacić – podatek dla rządu.

Czy jest coś co jeszcze chciałbyś doddać, podkreślić?

Myślę, że kwestie związane z przygotowaniem się, zarządzaniem kredytem hipotecznym, kwestie związane z depozytem z tym ile powinniśmy zarabiać. Tosą takie kwestie fundamentalne i taki dobry początek. Przede wszystkim nie można bać się tematu. Można zwrócić się do doradcy finansowego, można przeanalizować sytuację. Jeżeli ktoś zwróci się do nas, nie ma obowiąku z korzystaniem z naszego serwisu. My przeanalizujemy sytuację i powiemy na  czym to wygląda… Dużo ludzi pyta czy warto jest kupować nieruchomości, czy. to jest odpowiednia rzecz dla danej osoby. Tutaj trzeba wszystko rozpatrywać indywidualnie. Doradca finansowy wszystko przeanalizuje i bęziemy mogli przemyśleć, czy jest to dla nas odpowiednie czy nie.

Jeżeli ktoś będzie miał pytania lub w tym momencie je ma – na przykład o kredyt hipoteczny można zadzwonić do biura Step by Step Financial Solutions (02380 982 433) lub poprzez fanpage na Facebooku.

ZOSTAW ODPOWIEDŹ

Napisz komentarz
Wpisz swoje imię tutaj